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【Jリート投資】コロナ禍でJ-REITに長期投資できない理由

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皆さまこんにちは!nisaちゃんです。

 

コロナウイルスは良くも悪くも私たちの生活様式を変えた(正確には変えつつある)と思っています。

 

今はまだ緊急事態宣言下なので、外出/営業自粛の流れで基本仕事もプライベートもお家にいることが多いのではないでしょうか?

 

ZOOM飲み会なんかで大学時代の友達と話すとみんなが口にするのが『これからも在宅がひとつの勤務形式として正式に採用されそう』という意見。

 

実際にGoogleの先輩は2021年末まで基本在宅になると言っていたし、ニュースを見ればFacebookやTwitter、国内ITのGMOやドワンゴなども今後『在宅勤務』を正式に勤怠のスタンダードとして採用することを発表しています。

 

 

こうした状況で、今後も働き方や暮らしが少しづつ変動していくとこれまでのスタンダートが通用しなくなる可能性は非常に高いです。

 

そんな中、兼ねてよりわたしの長年の疑問であった『国内不動産市場』の活気、ここにも暗い影が忍び寄っているのでは?と思い、この記事を書こうと思いました。

 

わたしの身の回りで起きている実体験に基づいているだけで、真実は誰にも分かりませんが皆さまの様々な考えや思いを巡らせてもらえたら幸いです。



まず日本の不動産に魅力ってある?

 

そもそもわたし、日本の不動産に魅力感じないんですよね..笑(正直みなさんどうです??)

 

悪い意味でのホームカントリーバイアスかもしれないですけど、ぶっちゃけ日本の"不動産"ってパッとしなくないですか‥?笑

 

(もちろん白川郷とか古民家カフェ的な造りには趣を感じるんだけども。。)

 

 

 

以下は個人の感想なので、本当にノーオフェンスなんですけど、、

 

ヨーロッパ建築のようないわゆるオシャレな‥?カッコ良く言えば古き良き文化が根付いた?建築物である訳でもないし。

 

米国留学してる時には、とにかくひとつひとつの家が大きくて私から見ればもはや城みたいな!超広々してて気持ち良かった印象なんですよね。

 

その点、日本の不動産ってどれも似たような建物がぎゅっと濃縮されたような感じの家が多いなぁーと。

 

渋谷の松濤とかは除いて、都内の戸建てなんてオープンハウスが仕入れました!みたいな狭い土地に3階建ての家みたいなのばっかなんですよね。(わたしの行動範囲だけかも?)

 

残りはコンクリートガチガチのマンションかタワマンかなー。(こう、、味のあるスタイルではないと言うか‥)



J-REITに投資する魅力

 

話を戻して、資金・知識・労力が必要とされる不動産市場に個人で参入するのは難しい。。

 

そんなお悩みを一発で解決してくれるJ-REITが人気なのはもちろん理解できます。

 

特に高配当狙いのインカム投資をしている人にはピッタリですよね。

 

利益の90%を株主還元すれば法人税が免除される訳ですから常時4%近い配当利回りを確保できちゃうし、不動産は同じ高配当株のタバコやエネルギー銘柄と違って価格変動もそこまで大きくないもんね。

 

(もし私がまた配当金を軸にした投資をするなら米国通信大手とか、REITは絶対候補に入ると思う。)

 

東証リート指数/株価の推移

 

少子高齢化の最前線&国内の人口は減少傾向にある日本。

 

『移民の受け入れもまぁ無理でしょw』みたいなこの国の不動産市場が大いに盛り上がっていく印象は全く無いんだけど、なぜか東証リート指数はコロナ前までずっと右肩上がりなんだよね。(2008年バブルからの反動なのかな?)

 



もちろん都内や首都圏はまだまだ平気!とは言え、だからと言って『じゃあ投資継続しよう。』ってなるのかなぁ?

 

日本の不動産市場の魅力がどうしても理解できなくて、元々インカム投資してた時も『国内の不動産投資信託に投資しよう』って気にならなかったんだよね。

 

Jリートへの長期投資をオススメしない理由①

 

ここからが本題なんだけど、私はJ-REITの未来は明るくないと思うんだよね。

 

今回のコロナウイルスの一件で、分かったことがいくつか整理すると、

 

①在宅勤務でほとんどの業務は回る。

➤つまりオフィスが一等地に存在する必要性が無い。

 

私含め大学柄、友人は大手企業ばかりですが、みんな在宅勤務を実践していて特に業務上のストレスも無いと言っています。

 

(実際に最近会った友人の業種例:メガバンク、大手証券/損保、石油メーカー、大手IT、外資コンサル、外資金融)

 

このうち自社ビルだよ!って古い企業もあるけど、これだけの名だたる一流企業が賃貸オフィスを縮小すればJ-REITの40%を占めるオフィス収益が毀損するのは避けられないと思います。

 

実際にオフィスリート指数は最も回復が遅く、これらを織り込み始めてる可能性もあります。

 

オフィスリート指数推移

出典:日経新聞(回復遅れるREIT)

 

 

もちろん今すぐ!一気に!では無いけど、特に生産性が変わらないIT企業等なら尚更。

 

今後は賃料と言う無駄な固定費を削減して、浮いたお金を事業投資やステークホルダーに還元した方が株式会社としても成長できるし、こうした資金流出が起きても別におかしくないと思うんだ。

 

nisaちゃん
わたし的にはお給料にアロケして欲しいな!♡



Jリートへの長期投資をオススメしない理由②

 

②そもそも通勤しないなら都内に住む必要が無い。

➤郊外の住宅需要増、都内の商業需要減

 

理由①と関連していますが、そもそも在宅ワークになった私たちにとって最も大きいのは通勤の概念から解放されたことだと思います。

 

私も満員電車がほんとに無理で毎日ストレスでしかなかったため、大学卒業後は埼玉の実家から一転し中央区に住んでいます。

 

通勤は超楽になったし、買い物も飲み会も自転車やタクシーで済むレベルの環境を手に入れられましたが、毎月結構な金額の家賃を払っています。。

 

でも通勤がほぼ皆無になればわざわざ一等地近辺に住む理由が無いので、それこそ埼玉や郊外に引っ越すのも良いかなって思ってます。

 

周りの友達も結構これにはポジティブな反応だったし、週1,2回買い物や遊びの時だけ電車でいけばいい話だからね!

 

コロナの影響でEC化率も28%に跳ね上がってきて、もはや"都内でしか買えない"ものも減っていくんじゃないかな?

 

Jリート:オススメの買い方

 

まさしく一時的に大きく凹んだ今でしょう!!いま!

 

 

というのも長期的な資産形成先としてのREITではなく、短期的なリバウンドを期待して売買するってのはアリなんじゃないかなぁと思います。

 

私はその手の売買に興味は無いですが、明らかに売り込まれているこのコロナ禍の相場で仕込んでおいて、なぜか上昇傾向にあるREIT商品で短期的なキャピタルゲインを狙いにいくのは筋の良い投資だと思いますね!



J-REITへの投資はオススメしたくない

 

上述した理由から超長期的な資産運用先が国内不動産投資信託ってのはオススメしないですね。

 

友人と話している日常的な会話やニュースをよりマクロな視点に昇華させていくと、今後も長期的にJ-REITが繫栄していくことにどうしても懐疑的だからです。

 

今回のように最近少しずつですがアフターコロナの生活様式が見えてきた気がします。

 

これらは不動産市場だけでなく、様々な業種を再定義していくと思うので目が離せませんね!

 

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